Перехід прав та обов’язків орендаря земельної ділянки від громадянина до створеного ним фермерського господарства

Перехід прав та обов’язків орендаря земельної ділянки від громадянина до створеного ним фермерського господарства відбувається в силу норм Закону України «Про фермерське господарство» та не потребує вчинення сторонами орендних правовідносин будь-яких додаткових дій, у тому числі укладення додаткових угод

 

30 червня 2020 року Велика Палата Верховного Суду розглянула касаційну скаргу Головного управління Держгеокадастру у Чернігівській області на рішення Господарського суду Чернігівської області від 18 квітня 2019 року та постанову Північного апеляційного господарського суду від 05 грудня 2019 року у справі за позовом Фермерського господарства «Крупський» до Головного управління

Держгеокадастру у Чернігівській області, третя особа, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору, на стороні позивача – ОСОБА_1, про визнання укладеними додаткових угод, і прийняла постанову, в якій зазначила таке.

ОБСТАВИНИ СПРАВИ

ГУ Держгеокадастру та громадянин України ОСОБА_1 уклали дев’ять договорів оренди землі, за якими останній прийняв у строкове платне користування земельні ділянки сільськогосподарського призначення (для ведення фермерського господарства) <>. Цільове призначення земельних ділянок (категорія земель, вид використання земельних ділянок у межах певної категорії земель) – землі сільськогосподарського призначення, для ведення фермерського господарства. Зазначені договори оренди землі укладені на двадцять років.

Підставою надання земельних ділянок в оренду є відповідні накази Головного управління Держземагенства у Чернігівській області та ГУ Держгеокадастру <>.

ФГ «Крупський» зареєстроване як суб’єкт господарювання 04 серпня 2017 року, про що до Єдиного державного реєстру юридичних осіб, фізичних осіб – підприємців та громадських формувань внесені відомості за № 1 043 102 0000 000373 <>.

У подальшому, враховуючи створення та державну реєстрацію фермерського господарства, ОСОБА_1 звертався до відповідача із заявами щодо заміни орендаря – з «громадянин ОСОБА_1» на «Фермерське господарство «Крупський». До заяв були додані проекти додаткових угод до договорів оренди землі.

Проте у внесенні відповідних змін до договорів оренди землі третій особі було відмовлено через те, що чинним земельним законодавством не передбачено внесення змін до договорів оренди землі в частині заміни орендаря за договором.

Ураховуючи відмову відповідача щодо внесення змін до договорів оренди землі, позивач звернувся до державних реєстраторів прав на нерухоме майно Варвинської районної державної адміністрації та Линовицької селищної ради Прилуцького району з відповідними заявами про державну реєстрацію прав та їх обтяжень. Проте у вчиненні необхідних реєстраційних дій позивачеві було відмовлено.

ОЦІНКА СУДУ

Згідно зі статтею 8 Закону України «Про фермерське господарство» (надалі – Закон № 973-IV) фермерське господарство підлягає державній реєстрації у порядку, встановленому законом для державної реєстрації юридичних осіб та фізичних осіб – підприємців, за умови набуття громадянином України або кількома громадянами України, які виявили бажання створити фермерське господарство, права власності або користування земельною ділянкою.

Відповідно до частини першої статті 12 Закону № 973-IV землі фермерського господарства можуть складатися із, зокрема, земельної ділянки, що використовується фермерським господарством на умовах оренди.

З наведених норм права вбачається, що фермерське господарство є формою підприємницької діяльності громадян, які виявили бажання виробляти товарну сільськогосподарську продукцію на земельних ділянках, наданих їм в оренду для ведення фермерського господарства. При цьому, фермерське господарство створюється після набуття громадянином, який виявив бажання створити фермерське господарство, права користування земельною ділянкою. Землі фермерського господарства складаються, у тому числі із земельних ділянок, що використовується ним на умовах оренди. Право користування такими земельними ділянками зазначається в його статуті, який має містити відомості про земельну ділянку, а також термін, на який передається це майнове право.

Отже, в силу наведених вище норм права після укладення громадянином договору оренди земельної ділянки державної та комунальної власності для ведення фермерського господарства та створення цим громадянином фермерського господарства права й обов’язки орендаря такої земельної ділянки за договором оренди землі переходять від громадянина до фермерського господарства з дня проведення його державної реєстрації.

Згідно із частинами першою, другою статті 651 ЦК України зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом. Договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї зі сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом.

З аналізу норм законів України «Про оренду землі» (надалі – Закон № 161-XIV) та «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» (надалі – Закон № 1952-IV) права вбачається, що право оренди земельної ділянки виникає після державної реєстрації такого права, яка проводиться державним реєстратором у порядку, передбаченому Законом України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» (далі – Закон № 1952-IV), на підставі договору оренди землі та інших документів, що згідно із законодавством підтверджують набуття права оренди земельної ділянки.

Отже, після проведення державної реєстрації фермерського господарства та переходу до нього в силу вищенаведених норм Закону № 973-IV прав і обов’язків орендаря земельної ділянки за договором оренди землі таке господарство звертається до державного реєстратора для проведення державної реєстрації відповідного права оренди на підставі поданого ним договору оренди землі державної та комунальної власності, укладеного засновником цього фермерського господарства.

При цьому, укладення з орендодавцем та подання державному реєстратору додаткової угоди до договору оренди землі про заміну орендаря з громадянина на фермерське господарство чинним законодавством України не передбачено, відповідно не є обов’язковим.

Нормами Закону № 973-IV запроваджений механізм, за яким земельна ділянка спочатку надається в оренду громадянину з метою здійснення підприємницької діяльності (для ведення фермерського господарства), проте останній може використовувати її лише шляхом створення фермерського господарства як форми здійснення своєї підприємницької діяльності. Таке фермерське господарство створюється після отримання громадянином земельної ділянки в оренду. З моменту створення цього фермерського господарства та його державної реєстрації до нього за нормами Закону № 973-IV переходять права й обов’язки орендаря такої земельної ділянки за договором оренди землі.

Отже, в цьому випадку не відбувається відчуження орендарем права на оренду земельної ділянки, що обмежено частиною першою статті 8-1 Закону № 161-XIV, а здійснюється встановлений нормами Закону № 973-IV перехід прав та обов’язків орендаря земельної ділянки від громадянина до створеного ним фермерського господарства. При цьому такий перехід відбувається в силу вищенаведених норм Закону № 973-IV та не потребує вчинення сторонами орендних правовідносин будь-яких додаткових дій, у тому числі укладення додаткових угод.

Відповідна правова позиція викладена у постанові Верховного Суду від 30 червня 2020 року у справі № 927/79/19

Залишити відповідь

Ваша e-mail адреса не оприлюднюватиметься. Обов’язкові поля позначені *

Це також цікаво