Preloader

Спосіб захисту переважного права наймача (орендаря) на купівлю орендованого нерухомого майна

Належним способом захисту переважного права наймача (орендаря) на купівлю орендованого нерухомого майна, який належним чином виконує свої обов’язки відповідно до умов договору та закону, у разі продажу речі, переданої у найм (оренду), є переведення на наймача (орендаря) прав та обов’язків покупця відповідної речі.

 

За змістом частини другої статті 777 ЦК України переважне право наймача на придбання предмета найму (оренди) існує щодо тієї ж самої речі, яка передана йому в найм (оренду). Тобто предмет найму (оренди), що використовується особою на підставі відповідного договору найму (оренди), та предмет, який власник речі планує продати, мають бути ідентичними

23 червня 2020 року Велика Палата Верховного Суду розглянула справу за позовом Фізичної особи – підприємця ОСОБА_5 до Фізичної особи – підприємця ОСОБА_3, третя особа, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору, на стороні відповідача – Фізична особа – підприємець ОСОБА_4, про переведення прав та обов’язків покупця за договором купівлі-продажу та визнання права власності на майно за касаційною скаргою Фізичної особи – підприємця ОСОБА_5 на постанову Західного апеляційного господарського суду від 28 січня 2020 року та рішення Господарського суду Івано-Франківської області від 22 серпня 2019 року, і прийняла постанову, в якій зазначила таке.

ОБСТАВИНИ СПРАВИ

01 січня 2013 року ФОП ОСОБА_4 (орендодавець) та ФОП ОСОБА_5 (орендар) уклали договір оренди нежитлового приміщення (далі – договір оренди), за умовами пункту 1.1 якого орендодавець передав, а орендар прийняв у строкове платне користування нежитлове приміщення частини торгового павільйону АДРЕСА_1.

Згідно з пунктом 7.1 договору оренди термін його дії складає 2 роки 5 місяців і закінчується 31 травня 2015 року. Якщо в місячний термін до закінчення строку договору жодна сторона не звернулась одна до одної про його розірвання, він автоматично продовжується на той же термін (пункт 7.2 договору оренди).

22 серпня 2017 року ФОП ОСОБА_4 (продавець) та ФОП ОСОБА_3 (покупець) уклали договір купівлі-продажу, за умовами пункту 1 якого продавець передав у власність, а покупець прийняв у власність торговий павільйон АДРЕСА_1. Цей договір посвідчено приватним нотаріусом Калуського міського нотаріального округу Тихан О. М. та зареєстрований за № 702.

Звертаючись до суду з позовом в цій справі, позивачка зазначила про порушення її переважного права на купівлю орендованого нежитлового приміщення частини торгового павільйону.

Правовою підставою позову позивачка вказала частину другу статті 777 ЦК України, згідно з якою наймач, який належно виконує свої обов’язки за договором найму, у разі продажу речі, переданої у найм, має переважне право перед іншими особами на її придбання.

ОЦІНКА СУДУ

Щодо обраного позивачкою способу захисту права на придбання орендованого майна Велика Палата Верховного Суду зазначає таке.

Положеннями частини другої статті 777 ЦК України закріплено, що наймач, який належно виконує свої обов’язки за договором найму, у разі продажу речі, переданої у найм, має переважне право перед іншими особами на її придбання.

При цьому норми ЦК України, передбачивши переважне право наймача (орендаря) на придбання використовуваного ним майна у випадку його відчуження, безпосередньо не вказують на спосіб захисту такого права у випадку його порушення.

Відповідно до частини першої статті 8 ЦК України, якщо цивільні відносини не врегульовані цим Кодексом, іншими актами цивільного законодавства або договором, вони регулюються тими правовими нормами цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, що регулюють подібні за змістом цивільні відносини (аналогія закону). Можливість застосування аналогії закону передбачена в частині десятій статті 11 ГПК України

Відповідно до частини четвертої статті 362 ЦК України у разі продажу частки у праві спільної часткової власності з порушенням переважного права купівлі співвласник може пред’явити до суду позов про переведення на нього прав та обов’язків покупця. Одночасно позивач зобов’язаний внести на депозитний рахунок суду грошову суму, яку за договором повинен сплатити покупець. До таких вимог застосовується позовна давність в один рік.

Велика Палата Верховного Суду зазначає, що позов про переведення прав та обов’язків, що відповідає такому способу захисту прав та інтересів, як зміна правовідношення (пункт 6 частини другої статті 16 ЦК України) або ж зміна господарських правовідносин (абзац одинадцятий частини другої статті 20 ГК України), застосовується для захисту переважних прав третіх осіб щодо прав на майно, яким так чи інакше розпоряджається власник (частина четверта статті 362, абзац третій частини першої статті 822 ЦК України, частина п’ята статті 7 Закону України «Про акціонерні товариства», частина п’ята статті 20 Закону України «Про товариства з обмеженою та додатковою відповідальністю» тощо). Такий позов найкраще відповідає змісту порушеного переважного права, способу (характеру) його порушення, наслідкам, які спричинило порушення, а також найпростішим шляхом забезпечує відновлення та реалізацію відповідного переважного права.

Отже, до спірних правовідносин щодо захисту передбаченого частиною другою статті 777 ЦК України переважного права наймача (орендаря) на придбання предмета найму (оренди) за аналогією закону підлягають застосуванню положення частини четвертої статті 362 цього Кодексу, яка регулює подібні правовідносини, а саме визначає порядок захисту переважного права співвласника майна на придбання частки іншого співвласника при її відчуженні останнім.

Звідси для захисту переважного права наймача (орендаря), який належним чином виконує свої обов’язки відповідно до умов договору та закону, у разі продажу речі, переданої у найм (оренду), належним способом захисту є переведення на наймача (орендаря) прав та обов’язків покупця відповідної речі.

Незважаючи на правильність висновків судів попередніх інстанцій щодо належного способу захисту переважного права позивачки на придбання орендованого ним майна, суди не звернули уваги на таке.

На підставі договору оренди нежитлового приміщення від 01 січня 2013 року ФОП ОСОБА_5 є орендарем частини павільйону № 147.

Велика Палата Верховного Суду звертає увагу на те, що зазначеним договором оренди площі орендованої частини павільйону не визначено, відомостей щодо конфігурації орендованого приміщення та його технічних характеристик договір оренди також не містить.

За змістом частини другої статті 777 ЦК України переважне право наймача на придбання предмета найму (оренди) існує щодо тієї ж самої речі, яка передана йому в найм (оренду). Тобто предмет найму (оренди), що використовується особою на підставі відповідного договору найму (оренди), та предмет, який власник речі планує продати, мають бути ідентичними.

Звідси предмет договору оренди, укладеного 01 січня 2013 року ФОП ОСОБА_4 та ФОП ОСОБА_5 (частина торгового павільйону № 147), та предмет договору купівлі-продажу, укладеного 22 серпня 2017 року ФОП ОСОБА_4 та ФОП ОСОБА_3 (торговий павільйон № 147 з терасою загальною площею 133,8 кв. м), не є ідентичними.

За таких обставин правові підстави для задоволення позовних вимог про переведення на позивачку прав та обов’язків покупця за договором купівлі-продажу від 22 серпня 2017 року відсутні, а висновки судів попередніх інстанцій про порушення переважного права ФОП ОСОБА_5 на купівлю речі, переданої їй у найм (оренду), є помилковими.

Вирішуючи спір про визнання права власності на підставі статті 392 цього Кодексу, слід враховувати, що за змістом вказаної норми права судове рішення не породжує права власності, а лише підтверджує наявне у позивача право власності, набуте раніше на законних підставах, якщо відповідач не визнає, заперечує або оспорює його.

Цивільне законодавство не передбачає права орендаря звернутись до суду за визнанням права власності, яке він бажає набути в порядку захисту переважного права на придбання предмета оренди згідно із частиною другою статті 777 ЦК України. Договір оренди частини спірного павільйону, укладений позивачкою та відповідачем, також не закріплює права орендаря звернутись до суду з позовом про визнання права власності. Отже, позовні вимоги про визнання права власності на частину торгового павільйону № 147 площею 7,7 кв. м задоволенню не підлягають, оскільки ФОП ОСОБА_5 на момент звернення до суду права власності на спірну річ не набула.

Відповідна правова позиція викладена у постанові Верховного Суду від 23 червня 2020 року у справі № 909/337/19

Залишити відповідь

Ваша e-mail адреса не оприлюднюватиметься. Обов’язкові поля позначені *

Це також цікаво