Preloader

Зміна статусу земельної ділянки чи її власника не має наслідків автоматичного припинення чи зміни договору

Велика Палата Верховного Суду відступила від правового висновку Касаційного цивільного суду у складі Верховного Суду щодо припинення договору оренди земельного паю після отримання державних актів на право приватної власності на землю, визначивши, що зміна статусу земельної ділянки чи її власника (зокрема, виділення земельної ділянки в натурі та набуття права власності на неї) не має наслідком автоматичного припинення договору та не може бути підставою для розірвання договору відповідно до статей 651, 652 ЦК України, крім випадків, коли це передбачено самим договором. Припинення дії договорів оренди земельних паїв має місце лише після їх переукладення відповідно до державного акта на право власності на земельну ділянку або в судовому порядку з визначених законом підстав

1 вересня 2020 року Велика Палата Верховного Суду розглянула справу за позовом Приватного акціонерного товариства «АПК-ІНВЕСТ» до ОСОБА_1, третя особа – Виконавчий комітет Дружківської міської ради Донецької області, про переукладення договору та за зустрічним позовом ОСОБА_1 до Приватного акціонерного товариства «АПК-ІНВЕСТ» про припинення договору оренди земельної частки (паю) шляхом його розірвання за касаційною скаргою Приватного акціонерного товариства «АПК-ІНВЕСТ» на постанову Донецького апеляційного суду від 22 січня 2020 року, і прийняла постанову, в якій зазначила таке.

ОБСТАВИНИ СПРАВИ

22 березня 2012 року між ПрАТ «АПК-ІНВЕСТ» та ОСОБА_1 був укладений договір оренди земельної частки (паю), який зареєстрований 03 квітня 2012 року в книзі записів реєстрації договорів оренди земельних часток (паїв) Миколайпільської селищної ради Костянтинівського району Донецької області за № 1056 (далі – договір оренди паю). За умовами договору товариству було передано в оренду земельну частку (пай) (ріллю) розміром 9,56 га згідно із сертифікатом на право на земельну частку (пай) <…>. Цього самого дня, 22 березня 2012 року, актом приймання-передачі земельної частки (паю) ОСОБА_1 передав, а ПрАТ «АПК-ІНВЕСТ» прийняло у володіння та користування (оренду) земельну частку (пай) (ріллю) розміром 9,56 га, що розміщена в межах земельної ділянки, виділеної в натурі єдиним масивом. Строк дії договору оренди паю сторони погодили на двадцять років, тобто до 03 квітня 2032 року.

Крім того, у пункті 2.3. договору оренди паю сторони погодили, що в разі виділення земельної ділянки на основі земельної частки (паю) в натурі (на місцевості), договір оренди землі переукладається на тих самих умовах, що і раніше укладений, і може бути змінений лише за згодою сторін. Договір оренди переукладається сторонами за договором не пізніше ніж у строк до двох місяців з дати виділення земельної ділянки на основі земельної частки (паю) в натурі (на місцевості) та отримання державного акту на право власності на земельну ділянку. Припинення дії договору оренди допускається у випадках, визначених цим договором та чинним законодавством України. При цьому ОСОБА_1 зобов`язався протягом п`яти робочих днів з дати виділення земельної ділянки на основі земельної частки (паю) в натурі (на місцевості) та отримання державного акту на право власності на земельну ділянку письмово повідомити про це орендаря (пункт 3.1 договору оренди паю).

ПрАТ «АПК-ІНВЕСТ» стало відомо про виділення в натурі ОСОБА_1 земельної ділянки площею 7,9538 га, якій було присвоєно кадастровий номер 1422483900:40:000:0020, а 12 квітня 2018 року за ним у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно було зареєстровано право власності на вищевказану земельну ділянку. При цьому ОСОБА_1 у порушення умов договору не повідомив ПрАТ «АПК-ІНВЕСТ» про виділ земельної ділянки в натурі, а згодом в односторонньому порядку відмовився від переукладання договору оренди.

Враховуючи викладене, ПрАТ «АПК-ІНВЕСТ» вважало, що такими діями ОСОБА_1 порушив умови укладеного договору оренди паю від 22 березня 2012 року та норми земельного законодавства.

У липні 2019 року ОСОБА_1 звернувся до суду із зустрічним позовом, у якому, посилаючись на ті самі фактичні обставини, вказував, що після виділення земельної частки (паю) в натурі сертифікат про право на земельну частку (пай) згідно з вимогами земельного законодавства є недійсним. Із часу отримання державного акта на право власності на землю він набув статусу власника земельної ділянки, а тому змінився предмет оренди та статус сторін договору оренди паю.

ОЦІНКА СУДУ

Частиною другою розділу IX «Перехідні положення» Закону України «Про оренду землі» передбачено, що громадяни – власники сертифікатів на право на земельну частку (пай) до виділення їм у натурі (на місцевості) земельних ділянок мають право укладати договори оренди земель сільськогосподарського призначення, місце розташування яких визначається з урахуванням вимог раціональної організації території і компактності землекористування, відповідно до цих сертифікатів з дотриманням вимог цього Закону. Після виділення в натурі (на місцевості) земельних ділянок власникам земельних часток (паїв) договір оренди землі переукладається відповідно до державного акта на право власності на земельну ділянку на тих самих умовах, що і раніше укладений, і може бути змінений лише за згодою сторін. Припинення дії договору оренди допускається лише у випадках, визначених цим Законом.

Таким чином, законодавець легітимізував відповідні відносини, надавши особі, яка не є власником ділянки, можливість правомірно передати володіння нею іншій особі. Більше того, законодавець також передбачив обов`язкову трансформацію «зобов`язальної» оренди в «речову» після виділення земельної частки (паю) на місцевості <…>.

І хоча власник сертифікату, тобто орендодавець, за договором оренди земельного паю, не має повноважень власника щодо конкретної земельної ділянки, стосовно якої укладається договір, за договором оренди паю до орендодавця фактично переходить право користування частиною земної поверхні, яка відповідає орендованому паю, у межах загального масиву невизначених земельних ділянок, який становить собою землі відповідного колективного сільськогосподарського підприємства, що підлягають розпаюванню на місцевості як земельної ділянки.

Не можна стверджувати, що після розпаювання загального масиву невизначених земельних ділянок на місцевості і виділення в натурі земельної ділянки, що відповідає орендованому паю, відповідна частина земної поверхні, якою користується орендар, зникає, відбувається лише зміна її правового статусу.

Таким чином, зміна правового статусу частини земної поверхні, що використовується орендарем на підставі відповідного договору оренди паю, шляхом її визначення на місцевості як земельної ділянки, не свідчить про знищення предмета оренди як можливої підстави для вимоги про розірвання договору оренди.

Так, виділення земельної ділянки в натурі та набуття права власності на неї жодною мірою не впливає на дійсність договору оренди земельної частки (паю) та не перешкоджає виконанню цього договору. Виділення земельної ділянки в натурі також не може бути обставиною, що є підставою для розірвання договору відповідно до статей 651, 652 ЦК України, зокрема, «істотною зміною обставин». Виділення земельної ділянки в натурі не лише не обумовлена причинами, які заінтересована сторона (орендодавець) не могла усунути після їх виникнення при всій турботливості і обачності (пункт 2 частини другої статті 652 ЦК України), а є прямим наслідком свідомих дій цієї сторони. Отже, припинення дії договорів оренди земельних паїв має місце лише після їх переукладення відповідно до державного акта на право власності на земельну ділянку або в судовому порядку з визначених законом підстав.

Отже, при вирішенні спірних правовідносин щодо переукладення або розірвання договору оренди земельної частки (паю) судам слід враховувати, що зміна статусу земельної ділянки чи її власника не має наслідком автоматичного припинення договору, крім випадків, коли це передбачено самим договором.

Верховним Судом у складі колегії суддів Касаційного цивільного суду (зокрема, в постановах від 14 листопада 2018 року у справі № 484/301/18 (провадження № 61-39488 св 18), від 14 серпня 2019 року у справі № 484/4135/18 (провадження № 61-11820 св 19), від 30 жовтня 2019 року у справі № 233/4198/18 (провадження № 61-11971 св 19), від 11 листопада 2019 року у справі № 484/4067/18 (провадження № 61-8657 св 19), від 08 квітня 2020 року у справі № 233/2070/19 (провадження № 61-3076 св 20), від 09 квітня 2020 року у справі № 233/1557/19 (провадження № 61-3149 св 20) неодноразово викладений висновок про те, що відповідно до пункту 2.3 Типового договору визначено, що в разі виділення земельної ділянки на основі земельної частки (паю) в натурі (на місцевості) зобов`язання сторін припиняються відповідно до чинного законодавства. Таким чином, положення пункту, укладеного між сторонами договору оренди земельної частки (паю), щодо переукладення договору в разі виділення земельної ділянки в натурі не може бути розцінене як примус для власника земельної ділянки і передбачає право, а не обов`язок на переукладення договору оренди.

З такими висновками Верховного Суду Велика Палата Верховного Суду не може погодитися та вважає за необхідне від них відступити.

Разом з тим, у даній справі у договорі оренди паю сторони не домовилися про застосування до їхніх правовідносин умов Типового договору.

Таким чином, сторони в договорі оренди паю прямо виключили можливість автоматичного припинення зобов’язань за договором оренди паю та домовилися про його переукладення як договору оренди землі.

Крім того, задоволення позову “орендодавця” про розірвання договору або визнання договору “автоматично припиненим” внаслідок дій “орендодавця” щодо виділення земельної ділянки в натурі було б явно несправедливим і суперечило б принципу pacta sunt servanda, допускаючи ухилення від виконання зобов’язань за договором за нічим не обмеженим розсудом однієї зі сторін договору.

Велика Палата Верховного Суду зазначає, що укладення договору оренди паю на 20 років, очевидно, свідчить про намір сторін на момент його укладення забезпечити тривалу стабільність свого становища в цих правовідносинах і в такому випадку відмова орендодавця від переукладення та намагання розірвати договір вже через 6 років від початку строку оренди не можна вважати добросовісним.

Таким чином, апеляційний суд необґрунтовано скасував рішення суду першої інстанції, який, належним чином оцінивши всі доводи сторін та надавши обґрунтовану оцінку матеріалам справи, дійшов правильного висновку про задоволення позову ПрАТ «АПК-ІНВЕСТ» про переукладення договору та відмову в задоволенні зустрічного позову ОСОБА_1 про припинення договору оренди земельної частки (паю) шляхом його розірвання.

Відповідна правова позиція викладена у постанові Великої Палати Верховного Суду від 1 вересня 2020 року у справі № 233/3676/19

Залишити відповідь

Ваша e-mail адреса не оприлюднюватиметься. Обов’язкові поля позначені *

Це також цікаво